公寓大廈管理委員會如有對外營業之收入，應辦理稅籍登記

公寓大廈管理委員會由該社區大樓（廈）各所有權人組織成立，如係基於守望相助，無對外營業情形，向住戶收取之管理費，可免辦稅籍登記並免徵營業稅。惟如社區大樓（廈）有對外營業情形，應依加值型及非加值型營業稅法第28條規定辦理稅籍登記；未依規定申請稅籍登記者，依加值型及非加值型營業稅法第45條規定，除通知限期補辦外，並得處新臺幣3千元以上3萬元以下罰鍰；屆期仍未補辦者，得按次處罰。

公寓大廈管理委員會除對住戶收取之公共基金及相關管理費用外，如有右列對外營業情形且收取之各項對外營業收入合計數：

  • 如平均每月金額未達20萬元，依加值型及非加值型營業稅法規定，得掣發普通收據，免用統一發票，營業稅稅率為1%。

  • 如平均每月金額達20萬元以上，則應依加值型及非加值型營業稅法規定，申報繳納營業稅並使用統一發票。

公寓大廈管理委員會如有下列對外營業之收入，應辦理稅籍登記：

  • 將社區大樓（廈）停車位出租予住戶以外之人（採按次或計時收費，或提供他人定期停車使用按期收費均屬之）。

  • 頂樓出租供電信業者架設無線基地台。

  • 外牆出租供刊登大型廣告。

  • 向房屋仲介業者收取帶看費用。

  • 向裝潢業者收取之使用電梯費、電費及公共區域清潔費等。

財政部臺北國稅局表示，大樓管理委員會對外出租停車位收取租金，應辦理稅籍登記並課徵營業稅。該局說明，大樓（廈）管理委員會如係基於守望相助而成立，其向住戶所收取之管理費，可免辦稅籍登記並免徵營業稅。至大樓管理委員會如基於活化資產增加收入來源考量，將大樓停車位出租予非住戶，採按次或計時收費，或定期提供停車位供他人停車使用，對外營業收費，係屬銷售勞務，應依法辦理稅籍登記課徵營業稅。

該局舉例說明，甲大樓管理委員會於111年7月出租大樓外牆供乙公司刊登廣告，並約定每月租金10萬元，經所轄稽徵機關核定為免用統一發票按查定課徵營業稅之營業人，營業稅稅率為1%，由稽徵機關按季填發繳款書3,000元(10萬元 x 1% x 3個月)通知繳納。該大樓管理委員會又於111年10月再出租屋頂予丙公司架設電信基地台，約定每月租金15萬元，因每月銷售金額合計25萬元(10萬元+15萬元)，已達使用統一發票標準(每月銷售額20萬元)，經稽徵機關核定其應自111年10月起使用統一發票，並按5%稅率課徵營業稅，由甲大樓管理委員會依規定自行按期申報繳納。

大樓(廈)管理委員會與人訂立租賃契約，將大樓(廈)之外牆、屋頂、陽台出租，所收取之租金收入係屬大樓(廈)管理委員會銷售勞務之收入，依法應辦理稅籍登記並課徵營業稅；如大樓(廈)管理委員會因每月租金收入未達新臺幣(下同)20萬元，經稽徵機關核定為免用統一發票之小規模營業人，得掣發普通收據，免用統一發票；惟每月租金收入已達20萬元者，應核定使用統一發票，並自行按期申報繳納營業稅。

由於部分大樓管委會不諳稅法規定，該局呼籲，大樓管委會如有未辦理稅籍登記對外出租大樓停車位，在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，儘速向轄區國稅局辦理稅籍登記，自動補報繳所漏稅款並加計利息者，可依稅捐稽徵法第48條之1規定免予處罰。

公寓大廈管理委員會如有對外營業之收入，應辦理營利事業所得稅結算申報

因大廈管理委員會非屬所得稅法第11條第4項規定已依法立案登記之機關團體，不適用教育文化公益慈善機關或團體免納所得稅適用標準之規定。

  • 其如僅對住戶收取公共基金或相關管理費用，並無任何營業收入，其以管理委員會名義設立專戶儲存公共基金或管理費用之孳息，准予免納所得稅，免辦營利事業所得稅結算申報。
  • 惟如另有營業收入，應辦理營利事業所得稅結算申報，所得額之計算，則依據所得稅法第24 條規定辦理。

大廈管理委員會其成本、費用等支出，若同時與公寓大廈本身必要之管理、修繕等活動及銷售勞務活動有關，應依其實際支出性質，採前後年度一致性處理且不重複列報之方式，按收入與成本、費用配合原則，自行劃分營業收入之必要及合理的成本、費用，再由稽徵機關依申報情形核實認定。

至其所得因係作為公寓大廈之管理、修繕費用，應無所得稅法第66條之9未分配盈餘加徵百分之10之適用。

大樓管理顧問公司收取保全費用要開立發票

大樓管理顧問公司向大樓管理委員會收取費用，支付與大樓保全人員之薪資，是否為加值型及非加值型營業稅法的課稅範圍？可就大樓管理顧問公司與保全人員間有無僱傭關係來判斷，例如：簽訂合約內容之權利義務關係、大樓保全人員參加勞工保險或全民健康保險之投保單位等相關資料。

如大樓管理顧問公司與保全人員間有僱傭關係，則其向大樓管理委員會收取之人事薪資費用，非屬代收代付性質，係屬大樓管理顧問公司銷售額一部分，應依法課徵營業稅。

財政部南區國稅局說明，某甲公司承攬A社區的公寓大廈管理維護等勞務，未將收取屬於管理人員及清潔人員的薪資部分，依規定開立統一發票並申報銷售額繳納營業稅，除遭追繳營業稅外，同時受處1倍漏稅罰。

甲公司不服，主張其收取的管理費，其中僅部分為服務費，均已開立發票並申報繳納營業稅，餘為代收代付A社區管理人員及清潔人員的薪資等理由，提起行政救濟，但遭行政法院判決敗訴。

甲公司承攬社區大樓保全業務，每月收取服務費用新臺幣（下同）35萬元（含人事薪資費用30萬元及行政管銷費用5萬元），甲公司僅就行政管銷費用5萬元開立發票，經國稅局查獲認定承攬期間短開發票約800萬元，補徵稅額40萬元，並處罰鍰60萬元。

甲公司不服，主張所承攬社區大樓服務型態為顧問方式，合約書明確記載工作人員薪資費用每月30萬元，該公司僅代收轉付大樓保全人員薪資費用，不應列為收入。

行政法院判決理由指出，甲公司雖主張其僅負責A社區管理人員及清潔人員的指揮管理並代為發放薪資，屬代收代付的性質，惟經查管理人員及清潔人員的遴選任用、勤務督導、安全及紀律，均係由甲公司負管理之責，且該等人員的薪資，也是甲公司向管委會請領後發放及辦理扣繳申報，並由該公司投保勞工保險或全民健康保險，可見彼等間確實存在僱傭的法律關係，自應將管理費全數列為收入報繳營業稅。

國稅局呼籲，大樓管理顧問公司不能以管理人員的薪資來自大樓住戶或社區管委會，遽予認定其並非管理人員的雇主，如其與管理人員間存有僱傭關係，則應將其收取的管理費全數開立統一發票並按時報繳營業稅，否則一旦經查獲，不僅補稅，還要處以漏稅罰。